Esto es lo que se sabe de la venta fraudulenta de terrenos en Yucatán

El tema de los llamados "lotes de inversión" en Yucatán, ha crecido bastante durante los últimos años en el estado. Sin embargo, la poca regulación al rededor de ellos, sus ganancias y los métodos que utilizan.

De acuerdo con Enrique de Jesús Trava Griffin, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) Mérida, los lotes de inversión generan ganancias que son millonarias e incalculables por el momento. Es el nuevo “boom” de los negocios, principalmente en la capital yucateca, asegura.

“La gente compra sin ver y lo hace desde páginas de internet. El negocio ha crecido tanto que en ficción existen ciudades de lotes vendidos en el monte donde no hay servicios. Ni siquiera hay calles en buen estado”, afirma.

¿Cuánto cuesta un Lote de Inversión en Yucatán?

Un lote de inversión en Mérida va de los 25 mil hasta los 300 mil pesos, pero se dan casos de 500 mil; y la utilidad que se obtiene es elevada, incluso se dan el lujo de otorgar comisiones a quienes trabajan en estas ventas de 10% y 20%, por eso mucha gente vende lotes en el monte, desde páginas de internet, ofreciendo proyectos irrealizables.

“Los loteros se están llevando millones de pesos en ganancias y tal vez no están pensando en hacer daño sino en hacer un negocio redondo. Se están haciendo muy ricos, millonarios”, agrega. La diferencia radica en que las ganancias son directas y grandes en vez de la formalidad de los grandes proyectos, donde el retorno de inversión puede ir de 10% a 18% luego de cubrir trámites y cumplir con las leyes.

El peligro de los Lotes de Inversión

Un proyecto inmobiliario legal, siguiendo todos los caminos (licencias y permisos ante el INAH y Gobierno estatal) puede durar de seis meses a un año. En cambio, los “loteros” se llevan mucho dinero en corto tiempo, aprovechando los vacíos legales de los municipios.

Este negocio se desarrolla en los 11 municipios que rodean la capital, en la zona costera y en las principales ciudades del interior, donde las autoridades municipales permiten operaciones a través de “oficios de división”, sin la debida planeación, sin los Programas de Desarrollo Urbano o Programas Municipales de Desarrollo, explica la AMPI.

¿En cuáles municipios de Yucatán se venden estos desarrollos?

En la comisaría de San Ignacio del municipio de Progreso, es el punto rojo para los 'loteros', ya que se muestra el negocio redondo que hacen empresarios locales con la venta de “lotes de inversión”, donde prácticamente el terreno de 8x20 y que además está en pleno monte, sin servicios y cuesta 151 mil 696 pesos cada uno de esos espacios vacíos.

San Ignacio está ubicada a 21 kilómetros de Mérida y pertenece a Progreso. Entre los años 1860 y 1870 fue fundada como hacienda henequera por el empresario Alonso Regil Peón, actualmente tiene una población de 766 habitantes.

Entre el resto de los municipios donde se encuentra este tipo de negocios son Hunucmá, Progreso, Umán, Conkal, Valladolid, Chicxulub Pueblo, Telchac Puerto, Sinanché, Dzidzantún, Celestún, Dzemul, Dzilam, San Felipe y  Río Lagartos. 

Ganancias millonarias con inversiones pequeñas

Al menos en esta zona de Progreso, los empresarios compraron cada hectárea ejidal a 10 mil pesos y al fraccionarla y venderla obtuvieron ingresos por 9 millones 481 mil pesos. Una buena inversión con grandes dividendos.

De acuerdo con este organismo, cada espacio va de 25 mil a 300 mil pesos y que este negocio se realiza en los 11 municipios que rodean la capital yucateca, porque en estos lugares las autoridades permiten “oficios de división” sin más exigencias legales, porque no existen Programas de Desarrollo Urbano o Programas Municipales de Desarrollo.

Testigos del fraude hablan de su experiencia

Maravela, por ejemplo, vende lotes a 154 mil pesos, a pagar en 36 meses, en la “Residencial San Ignacio Etapa II”, cuando uno acude a ese sitio hay “monte”, pero que el comprador solo puede ubicarlo en un plano, porque carece de división.

Un comprador, que evitó dar su nombre, recientemente conoció su terreno, por sí solo no pudo ubicarlo porque no existe. Solamente con ayuda de una de las vendedoras pudo llegar al sitio para encontrarse con la nada, únicamente límites generales de alambre de púas.

La pregunta que se hizo fue: “¿Cuándo podré construir aquí si no hay límites ni llega el agua ni hay energía?”. Aunque ya hizo casi la totalidad del pago, prefiere aguardar un poco más de tiempo para valorar si puede construir alguna casa o vender el terreno.

Políticos opinan sobre el caso y la corrupción

El regidor de Morena, Fernando Alcocer Ávila, señaló que para poner freno al problema que está generando la venta de lotes de inversión en Yucatán, el Congreso del Estado debe revisar las leyes que tienen que ver con los desarrollos inmobiliarios, sin afectar el derecho a la propiedad privada que tienen todos los ciudadanos.

“Se requieren leyes que sean congruentes con la realidad y que tengan sentido común”, afirmó.

El regidor del municipio de Mérida expuso que el asunto tiene que ver con la corrupción en que pudieran haber incurrido funcionarios de diversos ayuntamientos, al permitir divisiones y lotificaciones que ahora están afectando a cierto sector de la sociedad.

“Vender no es ilegal, pero ¿Cómo llegaron a fraccionar? Existen leyes que lo impiden y lo autorizan… entonces es un asunto de corrupción”, dijo.

El arquitecto Alcocer Ávila, conocedor de urbanismo, expuso que Mérida tiene leyes claras que impiden que se dé este fenómeno de los lotes de inversión, pero eso no sucede en los municipios del interior del Estado.

'Loteros' engañan con falsa publicidad a los compradores

Los desarrolladores que venden “lotes de inversión” utilizan estrategias de marketing atractivas, de tal modo que son capaces de atrapar al comprador para que adquiera un espacio en el monte, sin servicios, pero con posibilidades exitosas de contar hasta con un “cenote artificial”.

En el diseño de publicidad, la inmobiliaria Zolena muestra un cenote a cielo abierto, con aguas cristalinas y vegetación a su alrededor, muy parecido al de Dzibilchaltún, en el que los futuros habitantes del desarrollo están nadando, disfrutando con la familia, viviendo del sano esparcimiento del atardecer, refrescándose del intenso calor de Yucatán.

Pinta el escenario con el color amarillo de Izamal, uno de los Pueblos Mágicos de la entidad, resaltando la frase “cerca del parque y sus múltiples amenidades”, y en el fondo luce el majestuoso convento franciscano, calesas y turistas extranjeros de cabellos dorados. Lo que anuncian en la etapa dos.

En otro diseño, uno puede ver la distribución de los lotes, con la invitación a cotizar. En la parte frontal del proyecto de nuevo aparece el “cenote artificial”, pero desde la vista panorámica se percibe que está rodeado de monte, no hay población cercana ni se muestra la urbanización.

Estos “ganchos” están haciendo caer a miles de compradores que se dejan guiar por diseños y buenas estrategias de marketing para comprar, sin ver ni conocer físicamente los lugares exhibidos en la publicidad.

Contratos abusivos para los compradores

Los llamados “loteros” o vendedores de “lotes de inversión”, que son terrenos en el monte, sin servicios, prácticamente imponen condiciones a los compradores, según se desprende de la revisión de un contrato que Por Esto! obtuvo y que corresponde a un proyecto en San Ignacio, en la comisaría de Progreso.

Los “desarrolladores inmobiliarios” exigen el pago puntual de los abonos por un lote de 154 mil pesos o de lo contrario aplican penalizaciones severas, con la posibilidad de retirar el terreno, pero ellos se pueden dar el lujo de permitirse tres años para realizar los trámites de división de los espacios.

De acuerdo con la verificación de un contrato de la empresa “Maravela”, que vende lotes Premium en San Ignacio II,  las evidencias apuntan a que el comprador queda de manos atadas para demandar civil, mercantil o penalmente a la vendedora.

Una desventaja completa parecida a la “ley del embudo”, lo más ancho para la inmobiliaria y lo más angosto para el comprador.

En una de las cláusulas, que el comprador firma, este acepta tener pleno conocimiento que la vendedora se encuentra “realizando los trámites y gestiones conducentes ante las autoridades correspondientes, municipales, estatales y federales, con el objeto de contar con todas y cada una de las autorizaciones, registros e inscripciones que permitan llevar a cabo en forma satisfactoria y funcionar el proyecto”.

Además, el comprador “acepta de conformidad que los trabajos de compraventa y división o de constitución del régimen de condominio se llevará a cabo en un plazo de 24 meses, más el posible plazo de gracia de 12 meses, mismo que comenzarán a correr a partir de la firma del presente instrumento”.

Según se puede observar, de entrada no hay ningún documento que ampare la división de los lotes y tampoco que se haya realizado algún trámite, y de manera ventajosa la empresa se otorga largo plazo de años para cumplir con los documentos de división.

Así estafaron a las hermanas Massa Arceo

Esther y Lourdes Massa Arceo fueron estafadas por una empresa que se dedica a la venta de lotes de inversión en Yucatán, una de tantas que presumen grandes espacios, con la realidad de que todo es falso.

En septiembre del 2011, las hermanas fueron defraudadas por la empresa “Hogare Palmira S.A de C.V.”, dedicada a la venta de terrenos en la comisaría de Sierra Papacal, en Mérida.

Todo comenzó en el 2012, Esther Massa Arceo pagó 15 mil pesos de enganche y una mensualidad de 2 mil pesos. El plazo fijado en el contrato fue de 48 meses, en total ella invirtió 90 mil pesos por un lote regular.

Pensó en ese momento que había hecho la mejor inversión de su vida. Incluso, su hijo vendió un automóvil por 80 mil pesos para acelerar el pago de un lote que ella sólo vio en cierta ocasión en un “tour” de la empresa y le pareció que estaba en el monte y sin división. Le prometieron que todo estaría bien, apenas pagara.

Su hermana, Lourdes del Socorro, también pagó 90 mil pesos por un lote semejante y se atrevió a comprar uno más para la hermana menor, pero por tratarse de un terreno mayor, pagó 118 mil 566 pesos, que liquidó el 2014.

Cuando exigió su lote, le dijeron “no se preocupe, se van a desmontar y van a tener sus escrituras”. Nada, no pasó nada.

Cuando ellas terminaron de pagar los terrenos, la empresa a cargo de Rodrigo Antonio Díaz Gutiérrez nunca les entregó los documentos de propiedad y mucho menos los lotes.

Intentaron negociar la devolución de lo que habían pagado, pero tampoco obtuvieron respuesta de la empresa y lo más relevante que alcanzaron fue obtener 2 pagarés firmados por el hombre, que luego se dieron cuenta que eran falsos porque no se llenaron con las formalidades legales.

¿Qué sucedió con la empresa estafadora?

La empresa “Hogare Palmira S.A de C.V.” tuvo oficinas en distintos lugares y varias veces cambió de sede para evitar la confrontación con los clientes defraudados. Originalmente, estuvo en la calle 31 C, No. 151, entre 36 y 38 de la colonia Buenavista.  En una ocasión se ubicó por la glorieta El Pocito. Luego desapareció.

También desapareció Jessica Andrade, quien fue responsable de cobrar los enganches. En cierto momento se enteraron que a Díaz Gutiérrez se le impuso un brazalete electrónico para que no saliera de Yucatán debido a otras quejas por fraude en la venta de lotes. Sin embargo, nunca cayó en prisión.

Continúan saliendo empresas 'loteras'

Hasta ahora no hay nadie que le ponga freno a la venta de lotes de inversión, pues no hay autoridad en la materia que obligue a las empresas a dotar de agua y energía a los terrenos que con publicidad engañosa ofrecen paraísos en zonas deshabitadas o cercanas a la costa yucateca.

POR ESTO! detectó nueve proyectos de loteros, de seis empresas diferentes, ubicadas en cuatro municipios, uno de los más importantes fue Izamal, donde hasta el alcalde Warnel May Escobar se ha convertido en aparente promotor de una empresa denominada “Kervo”, que elaboró un video promocional sobre ese Pueblo Mágico y que el propio edil colgó el 13 de marzo en su página oficial de Facebook.

Esta empresa tiene tres proyectos, uno en Hunucmá, otro en Telchac Puerto y el principal en Izamal, pero ninguno está ubicado en la cabecera municipal, sino en el monte, en puntos intermedios de carreteras que unen otros municipios.

Otros proyectos de otras empresas dedicadas a la venta de lotes, Diana y Marazul, están entre Dzidzantún y Santa Clara, que tienen una distancia de 14 kilómetros, lo que implicaría llevar servicios básicos: agua potable, energía eléctrica, seguridad pública y recolección de basura, así como el mantenimiento general de la zona, si es que algún día se convierte en realidad.

Gobierno de Yucatán busca regular estas estafas

El Gobierno del Estado trabaja en actualizar el marco jurídico para frenar el crecimiento desorganizado de la zona metropolitana de Mérida, y evitar los problemas que generan algunas empresas con la venta de lotes de inversión en municipios aledaños, donde los servicios a esos terrenos no pueden llegar, ocasionando molestias a los compradores y hasta fraudes.

De acuerdo con el director del Instituto de Vivienda del Estado (IVEY), Carlos Viñas Heredia, se debe actualizar el marco jurídico de Desarrollo Urbano y Vivienda, incluyendo la Ley de Asentamientos Humanos, la Ley de Condominios y la Ley de Nuevos Desarrollos, y crear una nueva, la Ley de Aguas.

Luego de eso, crear nuevas leyes como la Ley de Aguas, que no existe, y una serie de normas que debemos ir actualizando, pero emanando todo de lo que es la Ley de Asentamientos Humanos.

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MG