'Tsunami inmobiliario' detona crecimiento urbano en la periferia de Mérida

En Mérida existe un “tsunami inmobiliario” que detonó un crecimiento urbano en las periferias, principalmente, sobre tierras agrícolas y ejidales, mediante procedimientos irregulares. De acuerdo con la doctora Gabriela Torres-Mazuera, profesora investigadora del Centro de Investigaciones y Estudios Superiores en Antropología Social (CIESAS), sede Peninsular, esto generó una expansión que afectó de manera directa a toda el área metropolitana, incluyendo a poblaciones de Progreso, Ucú, Hunucmá, Umán, Kanasín, Tixpehual, Tixkokob, Yaxkukul, Conkal, Chicxulub, Mocochá e Ixil.

En la investigación “Expansión capitalista y propiedad social en la Península de Yucatán”, se sostiene que la expansión sobre predios rurales en la zona metropolitana de Mérida ocurrió después del año 2000, cuando la urbanización de la ciudad se extendió más allá de los límites del Periférico. Lo anterior ocurrió sobre propiedad social en todas direcciones, con un grado menor hacia la región Sur, en la que se realizaron estrategias distintas.

En el caso de Mérida, un total de 18 mil 779 hectáreas de tierra ejidal pasaron al dominio pleno, es decir, que puede venderse o comprarse en el mercado y solamente se urbanizaron dos mil 117 hectáreas, es decir, el 11.3 por ciento. Lo cual se apunta el riesgo de que todavía se pueden desarrollar 16 mil 662 hectáreas que fueron de uso social. El total de la urbanización actual del municipio es de 23 mil 315 hectáreas.

“Además de la expansión de la mancha urbana sobre zonas agrícolas y ejidales a partir de conjuntos de vivienda periférica, el ‘tsunami inmobiliario’ en la ciudad de Mérida se configura por la expansión de proyectos industriales articulados por infraestructura de telecomunicaciones, transporte y energía”, señala el texto realizado por Claudia Gómez Godoy y la plataforma GeoComunes.

En entrevista con POR ESTO!, la investigadora Torres-Mazuera consideró que esta expansión es negocio sólo para algunas cuantas personas, quienes promueven el cambio de uso de suelo y de régimen de propiedad, de la tierra ejidal, mediante trámites administrativos, muchas veces irregulares, para luego poner la tierra a la venta para la urbanización. 

Señaló que esta expansión inmobiliaria es una de las principales causas de privatización de este tipo de predios, a través de dos procesos: cambio a dominio pleno de aquellas tierras parceladas y el parcelamiento legal de los terrenos de uso común, que luego pasan a formar parte del asentamiento humano o del dominio pleno.

Cambio de régimen

Este último concepto se considera cuando la tierra sale del régimen de propiedad social y pasa a ser propiedad privada, para así ser vendida o comprada en el mercado. Entonces se ubica en el Registro Público de la Propiedad, cuando antes estaba en el Registro Agrario Nacional.

“Los certificados parcelarios están a título del ejidatario, pero se pueden vender y salir del régimen de propiedad ejidal y convertirse a dominio pleno, sin la autorización de la asamblea. Entonces los inversionistas llegan y la compra se realiza directo con los ejidatarios, que se hacen pasar como ‘avecindados’, que son empresarios que fueron aceptados en el ejido de forma irregular. Esto ha pasado en muchos ejidos, como Komchén o Chablekal, y una vez que tienen las parcelas las cambian a propiedad privada y ajustan el uso de suelo”, explicó.

La otra forma, explicó, es parcelar las tierras de uso común al dominio pleno, pero esto no es posible si tienen cubierta forestal. Entonces, “para evadir la Ley, se crean asentamientos humanos que supuestamente son para el desarrollo del mismo ejido, pero se usan, en realidad, para desarrollos inmobiliarios”.

“Las tierras que se parcelan son de uso común, pero si tienen cubierta forestal, no se pueden dividir. Por lo que, para poder evadir esta restricción de la Ley, muchos empresarios hacen un cambio a asentamiento humano”, explicó Torres-Mazuera.

La investigadora del CIESAS indicó que este movimiento legal lo hacen para generar un desarrollo inmobiliario que no tiene que ver con el crecimiento de la población ni del ejido, por lo que es una “simulación jurídica que obtienen los empresarios con una buena asesoría legal”.

Agregó que, para lograr este cambio de las tierras de uso común a asentamiento humano, primero se parcela la tierra y se generan solares urbanos que se pasan al régimen de propiedad urbana y al dominio pleno.

“Hay casos, por ejemplo, que los empresarios crean ocho mil solares y la mitad se los adjudican ellos que promueven el cambio de régimen de propiedad y de uso de suelo. Mientras que la otra mitad se la confieren a los ejidatarios, que en muchos casos, reciben como pago sus mismos predios convertidos en solares urbanos”, expuso.

Proceso caro

La experta del CIESAS señaló que los propietarios muchas veces aceptan en pago sus mismas tierras, debido a que el cambio de régimen es un proceso caro y tardado. Sin embargo, indicó que, hasta el 2018, los empresarios que se involucraron en este tipo de operaciones podían acelerar los trámites, debido a sus vínculos con funcionarios del Registro Agrario Nacional.

Además, destacó, el cambio de destino de las tierras de uso común a tierras del asentamiento humano no requiere dictamen de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (Semarnat).

“Los asentamientos humanos están considerados en la Ley Agraria como aquella superficie destinada al crecimiento urbano de los ejidos y para la construcción de casas habitación de los sujetos agrarios”, resaltó Gabriela Torres-Mazuera.

“Considerando la variación en el tipo de tierras ejidales y según municipios sobre las cuales sucede la urbanización, el crecimiento urbano de la zona metropolitana de Mérida ocurre principalmente sobre tierras parceladas que pasaron a dominio pleno, que representa el 43 por ciento de la expansión urbana sobre tierras ejidales del municipio”, indicó.

Ahora bien, dijo, uno de los grandes problemas es que estos solares, que se venden en muchos casos como lotes de inversión, están fuera de los planes de urbanización y quizá no van a tener apoyo del municipio y jamás van a ser urbanizados

“Lo interesante es que muchas de estas conversiones de cambio de uso de suelo no garantizan que vayan a tener los servicios que les corresponde, porque para que se haga esto tiene que tener una autorización y financiamiento del municipio. Pero eso no siempre se cumple”, señaló.

La investigadora consideró que se debería poner a disposición del público un listado de aquellos predios que cuentan con todos los permisos, ya que existe una gran cantidad de oferta de estos lotes que no cuentan con los permisos.

“Si se vuelve una exigencia ciudadana lo van a tener que hacer, tarde o temprano, hay que exigir que haya información pública de los predios que sí cuentan con estos permisos”, agregó.

Municipios intervenidos

De acuerdo con el estudio “Expansión capitalista y propiedad social en la Península de Yucatán”, entre los municipios cuya superficie ejidal pasó a dominio público figuran: Mérida, Progreso, Umán, Hunucmá, Ucú, Conkal y Tetiz.

En el caso de la localidad de Mérida, tiene un total de 18 mil 779 hectáreas ejidales lotificadas, de las cuales, dos mil 117 ya cuentan con construcciones y faltan 16 mil 662. El total de la urbanización actual del municipio es de 23 mil 315 hectáreas.

En Progreso figuran la cantidad de 10 mil 223 hectáreas que pasaron a dominio pleno. Sólo están urbanizadas dos y faltan 10 mil 221 hectáreas. El desarrollo total de la localidad es de mil 907 hectáreas.

Umán tiene seis mil 663 hectáreas ejidales que cambiaron su uso de suelo, de las cuales, 141 están urbanizadas y restan seis mil 522. En su caso suman de mil 491 hectáreas de construcción. Hunucmá tiene cuatro mil 599, solo tres hectáreas están urbanizadas y restan cuatro mil 596 sin trabajar. En total cuenta con mil 738 hectáreas con asentamientos humanos.

Ucú tiene convertidas a dominio pleno cuatro mil 245 hectáreas, todas sin desarrollo y una urbanización total de 299 hectáreas. Conkal suma tres mil 311 hectáreas parceladas, 135 urbanizadas y faltan tres mil 176. Cuenta con 588 hectáreas con edificaciones.

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Tetiz convirtió a dominio pleno tres mil 236 hectáreas, pero siguen siendo lotes sin construcción. El municipio cuenta con una urbanización de 341 hectáreas.

JG