'Ciudades de inversión', el nuevo riesgo en Mérida, advierte especialista de la UADY
De acuerdo con el especialista Jorge Bolio las ciudades de inversión no tienen un programa de urbanización o quien puedan llevar una legalización
El urbanista Jorge Bolio Oses, Investigador de la Facultad de Arquitectura de la UADY, expuso que, si bien el crecimiento urbano de Mérida estuvo contenido por el Periférico, factores como la anarquía en el crecimiento, la falta de una regulación efectiva, entre otros, han llevado a la aparición de las lotificaciones en lo que antes fue tierra ejidal, que van con contra de toda lógica urbanística.
En la charla “Crecimiento desordenado y falsos desarrollos”, ofrecida por las plataformas de MetrópoliMid, el especialista recordó que, con la caída del auge henequenero, los viejos plantíos se abandonaron, quedando mucha tierra sin emplear. Por consiguiente, la orografía que no presenta accidentes topográficos y la ausencia de regulación por parte del estado, influyeron para que se registre el crecimiento desordenando de Mérida.
Mencionó que se privilegió un modelo de ciudad dispersa que significa aprovechar a toda costa el suelo existente, más barato y en consecuencia, el más lejano.
Bolio Oses señaló que en la zona metropolitana se fragmentó el territorio, donde surgieron granjas porcícolas, bodegas, ranchos, quintas, fincas, así como las lotificaciones de la superficie ejidal ya privatizada.
Expuso que estas “lotificaciones campestres” prosperaron tanto que se pueden observar en la zona periurbana una gran cantidad de calles blancas en terrenos, que constituyen los llamados lotes de inversión que traen muchos riesgos.
El experto indicó que estos lotes ofrecen un gran atractivo de inversión, pero, consideró, que los precios en lo que hoy se venden son estratosféricos, siendo que este modelo pueda estar llegando a su tope.
“Hace cinco o seis años que se empezó a investigar este tema, el precio era de alrededor de 70 pesos por metro cuadrado, pero ahora el costo es de 250 pesos o más. Ya no solo se habla de lotes de inversión, sino de ciudades de inversión”, dijo.
El investigador consideró que el éxito de este modelo está basado en el atractivo mismo de Mérida, además de la gente que busca hacer negocios, además de que hay una estrategia de mercadotecnia agresiva que vende, entre otras cosas, una visión idílica de vivir fuera de la ciudad, cerca de la naturaleza, en el campo.
“Pero la realidad es que no hay un programa de urbanización, en muchos casos se habla de proyectos a 10 años. Hay casos de gente que ha comprado y no ha encontrado un tercero para vender”, expuso.
En la charla dijo que habrá que preguntarse cómo se logran autorizar proyectos de esta naturaleza, que van contra toda lógica urbanística y sentido de inversión productiva, lo que derivaría en una escasa generación de empleos.
Bolio Osés señaló que estos modelos de lotificación se basan en la autorización de una Factibilidad Urbana Ambiental (FUA), que está fundamentada en los Programas de Desarrollo Urbano de los municipios. Sin embargo, señaló, sí se carece de esta regulación, se aplica el Programa de Ordenamiento Ecológico del Estado, “que es lo que está sucediendo y, entonces, se aplica, una escala enorme, de un plano de 1 a 100 mil, para autorizar un uso específico”.
Agregó que muchos municipios como Kanasín, Umán o Progreso tienen programas obsoletos y se aplica el Programa de Ordenamiento Ecológico y, en el caso de Mérida, se aplica un Programa de Desarrollo Urbano obsoleto que data del 2017 y que permite la FUA.
“Para los futuros compradores no sólo es importante tener esta factibilidad para tener certeza para la escrituración de su flamante propiedad en el monte, sino que también deben asegurarse de que contarán con el respectivo programa de urbanización y servicios”, comentó.
Sin embargo, expuso que en la folletería de este tipo de proyectos no se menciona que son carentes de servicios y que de forma individual es casi imposible dotar de los mismos, hablando de temas como energía eléctrica, agua potable, pavimentación, aceras, banquetas.
Además, señaló, estos lotes son imposibles de municipalizar o se integren a la dotación de servicios municipal, además que caen en la figura del régimen de condominio, es decir, de arreglo entre particulares.
Consideró que este modelo puede llegar al fracaso, dejando solamente terrenos desmontados y sin que las autoridades puedan dictar un programa de desarrollo en este caso, por lo que dijo que es urgente actualizar la legislación y la adopción de instrumentos de desarrollo urbano más eficaces.
Por desgracia, dijo que los municipios de la zona metropolitana no están muy interesados en resolver el problema, porque “prefieren beneficiarse de esta anarquía”.
Expuso que se necesita responsabilidad empresarial, porque un fracaso va a marcar el mercado inmobiliario en general, en Yucatán. También se necesita, dijo, una mayor participación de la ciudadanía y de la academia.
Aclaró que no todas las lotificaciones traen riesgos, porque hay proyectos que sí avanzan hacia un proceso de urbanización que se consolidará en pocos años, pero otras no.
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GH
