Alertan especialistas de crecimiento inmobiliario sin planeación en Yucatán

En los últimos 20 años Mérida ha tenido un crecimiento expansivo y la mancha urbana ha alcanzado a muchas de sus comisarías, particularmente en la zona Norte y Nororiente, donde hoy se levantan desarrollos y fraccionamientos de alta plusvalía. Se trata de una especie de “rebanada” que va del centro de la capital hacia las comisarías después de periférico y se calcula que en esta zona hay por lo menos 133 desarrollos, de acuerdo con la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios en Mérida (AMPI).

Gabriela Chavarría Román, presidenta de la organización, expuso que este crecimiento se ha dado principalmente en lo que ha formado una especie de “rebanada” de Mérida hacia las comisarías del Norte y Nororiente, donde se encuentran desarrollos residenciales de nivel alto, plus y premier. Se debe, dijo, a que en estos lugares se han concentrado mejores niveles de infraestructura, servicios, vialidades, etc.

Hablamos de comisarías como San Antonio Hool, Xcanatún, Temozón Norte, Santa Gertrudis Copó, Tuxcuytún. También hay una segunda área, que es la zona Norponiente, que abarca comisarías como Xcumpich, Dzityá y Caucel, aunque expuso que en estas áreas no se ha logrado el éxito esperado porque muchas veces no hay el equipamiento necesario.

Dijo que la zona Norte es hacia donde se ha estado dando el mayor crecimiento en los últimos años, pero debido a las inversiones que han llegado en años recientes, también se observa crecimiento hacia otros municipios conurbados, como es el caso de Kanasín, Umán, Tixpéhual, e incluso Tixkokob, donde ha venido avanzando la mancha urbana.

Consideró que se trata de un crecimiento natural que se da por la demanda de vivienda por la llegada de gente de otros lugares que, particularmente, llegaron a la Entidad y, sobre todo a la capital yucateca, huyendo de la inseguridad de otros Estados. Desde luego, expuso, influye el tema de la seguridad que hay en Yucatán y que Mérida es una ciudad con alta calidad de vida.

Explicó que la ciudad está dividida en tres zonas: la zona uno abarca del periférico hacia adentro; la zona dos comprende a partir del periférico, hasta 6.4 kilómetros hacia afuera y comprende las comisarías del Norte y Nororiente; mientras que la zona tres abarca las comisarías más alejadas, como son Dizibilchaltún, Komchén, Sierra Papacal y Sitpach. Apuntó que existe una cuarta zona, sin embargo, ésta no es apta para desarrollos pues es de reserva.

Chavarría Román puntualizó que la mancha urbana y hoy vemos no solo desarrollos horizontales, sino que también hay gran cantidad de desarrollos verticales. En este sentido, dijo que “hablamos de un avance que llega a unas 13 comisarías que se integran ya plenamente al desarrollo, pero solo en la zona uno es donde se puede garantizar hoy que haya un buen futuro, en cuanto a urbanismo y servicios”.

Hacia la zona tres, expuso que ya no es apto por desarrollar vivienda. En el caso de Chablekal, por ejemplo, dijo que sí puede tener desarrollos, pero observados, porque no todo es apto para habitación y aun así se ha estado dando un gran desarrollo, lo mismo que en Dzibilchaltún. En cuanto a Komchén, recordó que también hay desarrollos que no cumplen con brindar los servicios necesarios.

“El ejemplo que yo te pongo es el de Temozón Norte, que empezó su desarrollo en el año 2000 y al día de hoy todavía no alcanza su urbanización completa y si hablamos de otros servicios como colegios, bancos, supermercados, fue hasta más o menos hace 4 años que lo tuvieron. Lo mismo en el caso de los desarrollos de Santa Gertrudis Copó, donde los servicios llegaron gracias al centro comercial de La Isla”, remarcó la presidenta del AMPI.

Consideró que, en un lapso de 20 años, con el crecimiento y expansión que se está dando, empezarán a existir ciudades satélites como en otros lugares del país y dijo que basta ver lo que está sucediendo en cuanto a desarrollos en Seyé, Tixpéhual, Tixkokob, Umán, Ucú, Caucel.

Mencionó que, en esa zona, hacia el Norte y Nororiente se tienen contabilizados alrededor de 133 desarrollos, de los cuales casi el 50 por ciento son de tipo residencial medio y plus.

Ante este escenario, dijo que el reto más grande es el de generar un crecimiento ordenado que no se ha venido dando y tan es así, que cierto crecimiento se ha dado hacia zonas que no están listas, que no tienen los servicios necesarios, ni en lo inmediato ni a futuro.

Por ello, recalcó que es importante la actualización que se lleva a cabo del Plan de Desarrollo Urbano y en el proyecto se acotan las manchas de crecimiento y se establece con claridad hasta donde deben llegar las zonas uno y dos, y que en la zona tres no se lleven a cabo desarrollos habitacionales.

“La idea es que no se otorguen permisos por parte de la Dirección de Desarrollo Urbano si no se garantizan tres aspectos: vialidades, infraestructura de servicios y transporte público”, comentó.

Certeza jurídica

Por su parte, el director del Instituto de Seguridad Jurídica y Patrimonial (Insejupy), Heide Zetina Rodríguez, expuso que en efecto se lleva a cabo un movimiento importante de desarrollos inmobiliarios a la zona 2, particularmente, lo que se observa en el movimiento registral.

Consideró que, en general, Yucatán y Mérida son un gran atractivo para las inversiones de fuera, por la seguridad y por la certeza jurídica, aunque no estamos exentos de ciertos fraudes inmobiliarios que se puedan dar.

En este sentido, expuso que en las reformas del Paquete Fiscal se aprobó un derecho para la alerta inmobiliaria, a través de la cual una persona, si lo contrata, puede recibir un aviso en caso de que haya algún movimiento registral en su propiedad.

Expuso que la dependencia busca blindar las propiedades y que éstas no sean motivo de abuso, fraude o especulación, pues incluso se ha hablado de la existencia de una “mafia inmobiliaria” y para ello se proponía la creación de una oficina para la revisión de avalúos, pero al final los diputados sacaron de la discusión este tema.

“Lamentablemente hay muchos intereses en torno a este tema, de grupos que se verían afectados en sus actividades, y los diputados decidieron sacar este tema y se podrá volver a abordar más adelante”, expuso.

Aun así, dijo que la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) ubica a Yucatán en el primer lugar de seguridad catastral y antes estaba en quinto lugar. En el tema de seguridad registral pasó también del octavo al tercer lugar.

“Ha habido un gran crecimiento, sobre todo en los alrededores de Mérida, por el crecimiento natural, la inmigración demográfica y de capitales, por eso se necesitan también mayores estrategias de seguridad inmobiliaria como las que llevamos a cabo pues si queremos la inversión, pero que sea de capital limpio y de inversiones honestas”, expuso.

Especulación

Pablo Duarte Sánchez, ex delegado del Registro Agrario Nacional (RAN) en la entidad y presidente Unión Nacional de Organizaciones Regionales Campesinas y Autónomas (Unroca), expuso que si bien todo este crecimiento, en muchos casos, ha estado ligado a conflictos ejidales, las transacciones se llevaron a cabo hace muchos años, aunque los desarrollos se puedan estar haciendo apenas.

“Hay que tener en cuenta que la tierra es de origen ejidal, pero michos de los movimientos se llevaron a cabo muchos años y pudiera haber inconformidad, ha sucedido, por diferentes grupos que a veces sienten que se vulneraron sus derechos o que hubo irregularidades”, dijo.

En el caso de las tierras de las comisarías de norte, dijo que tal vez sí pudieron estar ligadas, en algunos casos, a temas de especulación o que no se haya pagado lo justo a los ejidatarios, pero todo ello se hizo hace muchos años y en fechas recientes no se han detectado irregularidades en este sentido.

“En lo reciente sí se han dado casos de quejas por especulación o despojo en otros sitios como Hunucmá, Samahil, Tetiz, pero si hablamos de la parte norte todo se operó, en cuanto a las ventas, desde hace muchos años”.

“Si hubiera conflicto por parte de la gente se tendría que revisar a fondo. Hay lugares como Kanasín donde de pronto hay inconformidades, pero de igual manera son transacciones que se llevaron a cabo muchos años atrás”, expuso.

Duarte Sánchez expuso que sí existen casos de especulación o despojo en tierras ejidales, lo que podría verse en investigaciones a fondo que podrían dar elementos a la discusión, pero, reiteró, son transacciones de años.